世代交代の時期　～地域の魅力を低下させる前に～

大阪のベッドタウンとして発展してきた兵庫県川西市。昭和40年頃には、宅地が販売されるやいなや希望者が殺到し、現在ニュータウンに居住する人口は、市の4割を占めるまでになりました。しかし、そのニュータウンで、空き家の発生が大きな問題となりつつあります。開発からすでに50年以上が経過し、高齢化率はすでに40％を越え、空き家の発生抑制や建替えの推進などの対策が求められるとともに、「空き家予備軍率」の高さを識者から指摘されています。

空き家は長期間放置されることで、地域の住環境を悪化させ地域の魅力までも失ってしまう可能性があります。また、空き家は老朽化の進行により市場価値が低下するため、できるだけ早い段階で市場へ供給し、停滞や問題発生が抑制されることが重要です。

これからもニュータウンの魅力を維持し続けるためには、地域社会を担う次の世代へと、引き継いでいかなければなりません。そのために私たちが今やるべきことは、大量に発生すると予測されている、空き家を積極的に流通させることです。新型コロナウイルス感染症拡大で在宅ワークが普及し、郊外で暮らす価値が見直されています。これをチャンスと捉え、ニュータウンの庭付き戸建住宅地の空き家対策を強力に押し進めていきたいと考えています。

空き家を流通させたい

空き家を流通させることは、行政の力だけでは達成できません。宅地建物取引業者の協力が不可欠なのですが、これまで行政と宅地建物取引業者が協働で行う取り組みはありませんでした。行政が関わらなくとも、人口増加を背景に、住宅は順調に売れていたためです。

空き家があれば、宅地建物取引業者は売買を行うことを考えますが、空き家の所有者から、能動的に宅地建物取引業者に売買の依頼がないと動き始めません。

しかし、宅地建物取引業者から空き家所有者へのアプローチを図りたいと思っても、所有者の情報を掴むことは困難です。法務局に行って登記情報を見ても、情報が更新されていない物件も少なくないのが現状です。宅地建物取引業者も接触できない物件は、いつまでも放置されることになります。

また、放置される懸念がある空き家は、すでに相続など、何らかの問題を抱えており、利益につながりにくいようです。宅地建物取引業者は利益につながらない物件の売買には関わりにくく、その対策にまで立ち入ることも難しいのが現状です。

そこで川西市では、空き家を少しでも早く発見し、空き家対策のNPO団体の協力のもと、能動的に所有者にアプローチして支援の手を差し伸べ、流通・活用の障壁を取り除いていく施策を検討しています。

平成30年度は、国土交通省「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」として「空き家対策ナビゲーター養成講座」を実施し、地域の中に空き家対策の担い手となる市民を養成しました。修了後は、空き家の対応策や予防策が浸透することを目指して、セミナーを開催するなどの活動を継続しており、空き家調査にも協力が得られます。令和２年度も採択され、秋以降にオンライン講座を実施して、2期生を養成します。

空き家マッチング制度を実施

空き家マッチング制度は、令和2年度に川西市が独自に実施する空き家対策です。

「空き家対策の隙間をいかに埋めていくか」という課題に向き合い、「毎日のように変化する空き家問題」に対応する“新たな空き家対策のスタイル”を具現化したいのです。

市民・行政・連携団体が協力し、それぞれの特性を活かした“適切な役割分担”のもと、空き家の流動性を高めながら、空き家の発生をブロックする制度です。「対策セミナー・相談会」、「空き家調査」、「パンフレット作成」など、断片的な動きに留まらない“連動したスキーム”は、具体的な解決に結び付けるものです。

本制度は、大きく分けて次のとおり①から③までの３つの段階があります。

①市民による空き家情報の収集　（想定する実証実験の部分）

空き家の状況は、毎日のように変化しますが、把握が難しく対応が遅れることも少なくありません。そこで、市民調査員がタブレット端末やスマートフォンなど使って、地域の空き家情報を市役所へ気軽に送れる仕組みが欲しいと考えています。

内容は空き家の写真や劣化状況、位置などの情報です。さらには、撮影された写真を活用して、機械的に問題点を分析するなど、少しでも仕組み化できないかとも考えています。

②行政による空き家所有者への意向確認

次の段階では、市が空き家の所有者を調べ、所有者に対して意向調査を行い、「売りたい、改修したい、問題を抱えている」などの要望を登録します。併せて、市は空き家活用・購入希望を募り、同様にデータ登録します。

③流通対策会議での検討策を所有者に提案

流通対策会議は、市が宅地建物取引業者、司法書士、建築士などのプロと連携して、流通・活用などの具体的な対策を検討するものです。制度へ登録した登録者（空き家所有者と活用希望者）の情報は、個人情報を除き流通対策会議に示され、マッチングに導いていきます。

特に、空き家所有者が抱える問題を解決するために、解決策を考え所有者に提案します。

所有者が抱えていた問題が解消された（販売に支障がない）物件は、一般の流通市場へ次々と送り出され、空き家の停滞が解消される仕組みです。

空き家のデータベースの構築　（想定する実証実験の部分）

空き家マッチング制度は、地域での日常的な空き家の掘り起しから流通・活用まで、広く行う取り組みは他に例がなく斬新的ですが、うまく活用できるデータベースがありません。

空き家の発見から解決まで一元的に管理できるシステムを構築し、今後も発生し続ける空き家の流通・活用を促進していきたいと思います。

空き家マッチング制度を成功させるためには、「活用できるデータベース」システムが、どうしても必要です。今までにない空き家の流通基盤を一緒に作り、新たな空き家解決モデルを一緒につくりませんか？

ご提案をお待ちしています！　よろしくお願いします！